Акт 14, Акт 15 и Акт 16: каква е разликата и какво реално означават за собственика на къща (2026)

Докато строите къща, документите се трупат бързо, а три от тях се споменават най-често: Акт 14, Акт 15 и Акт 16. В разговорите между собственици те звучат като три последователни подписа по една и съща верига. В закона нещата са по-различни: всеки документ има различен автор и различно предназначение, а единият от тях изобщо не се съставя за повечето къщи. Ще разгледаме кой какво удостоверява и как изглежда последната стъпка – въвеждането в експлоатация.

1. Какво представлява всеки акт

Числата 14, 15 и 16 са номерата на образците към Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Затова в разговор се казва „Акт 14“, а в документите стои „Акт за приемане на конструкцията“. Образец 16 формално е протокол, но обикновено го наричат „Акт 16“.

2. Каква е категорията на вашата къща и защо това променя всичко

Кой документ ви трябва накрая, зависи от категорията на строежа. Категориите са определени в чл. 137 от Закона за устройство на територията (ЗУТ). Жилищните сгради с ниско застрояване и вилните сгради са от пета категория, а жилищните сгради със средно застрояване – от четвърта. Според чл. 23 от ЗУТ ниското застрояване е с височина до 10 м, а средното – до 15 м.

Ако един строеж по един критерий попада в по-ниска категория, а по друг – в по-висока, се прилага по-високата (чл. 137, ал. 4 от ЗУТ). Затова, ако не сте сигурни каква е категорията на вашия строеж, попитайте проектанта или главния архитект на общината, който е издал разрешението.

Разрешението за строеж по общото правило се издава от главния архитект на общината (чл. 148, ал. 2 от ЗУТ). Така за типичната къща „Акт 16“ е по-скоро разговорно название на последния етап, а формалният документ е удостоверението за въвеждане в експлоатация.

3. Акт 14: приемане на конструкцията

Официалното наименование е „Акт за приемане на конструкцията“ (приложение № 14 към чл. 7, ал. 3, т. 14 от Наредба № 3). Съставят го проектантът-конструктор, строителят и техническото лице по част „Конструктивна“ към лицето, упражняващо строителен надзор.

В акта се вписват констатации за съответствието на строежа с проекта. Те се основават на вече съставената документация: дневниците на строежа (бетонов, монтажен и други) и документите, които удостоверяват съответствието на вложените строителни продукти по чл. 169а, ал. 1 от ЗУТ. Актът съдържа и оценка дали има недостатъци, могат ли да бъдат отстранени, както и заключение за приемане на конструкцията.

Акт 14 е технически документ, а не разрешение за живеене. Той показва, че носещата част на сградата е изпълнена според проекта.

Повече за самия етап на конструкцията, за цените и последователността на работите – в статията за груб строеж във Варна.

4. Акт 15: годност за приемане на завършения строеж

Акт 15 е „Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа (част, етап от него)“ – приложение № 15 към чл. 7, ал. 3, т. 15 от Наредба № 3. Основанието за него е чл. 176, ал. 1 от ЗУТ. Съставят го:

• възложителят;
• проектантите по всички части на проекта;
• строителят;
• лицето, упражняващо строителен надзор, и техническите лица към него по съответните части (за строежите от пета категория актът може да се подпише от техническия ръководител).

Актът служи за две неща. Първо, той е основание за съставянето на окончателния доклад на строителния надзор. Второ, с него строителят предава строежа и строителната документация на възложителя. Освен това в него се описват договорите, строителните книжа, екзекутивната документация, актовете и протоколите от строителството, както и резултатите от огледа на място.

Особено важна е частта за огледа. В акта се вписват и неизвършените, незавършените или недобре извършените работи, които трябва да бъдат отстранени, преди да подадете заявление за въвеждане в експлоатация. Затова е разумно да обиколите къщата със списък, преди да подпишете.

5. Акт 16 (протокол обр. 16) и разрешение за ползване

Образец 16 е „Протокол за установяване годността за ползване на строежа“. Съставя го Държавна приемателна комисия (ДПК), назначена със заповед на началника на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК), и то само за строежите, за които такава комисия е задължителна – от първа, втора и трета категория (чл. 7, ал. 3, т. 16 от Наредба № 3 и чл. 2 от Наредба № 2). Обикновената къща не е такъв строеж, но процедурата е полезна за разбиране.

Накратко, процедурата по Наредба № 2 изглежда така:

• Възложителят подава искане до ДНСК за назначаване на комисия. Към него прилага окончателния доклад на строителния надзор с приложенията (разрешение за строеж, протокол за линия и ниво, Акт 15, информация за кадастралния идентификатор, заверена заповедна книга), документ за собственост и договор с експлоатационните дружества (чл. 4, ал. 2).
• Началникът на ДНСК назначава или отказва назначаването на комисия в срок 14 работни дни от искането (чл. 6, ал. 1).
• В състава влизат възложителят, строителният надзор и представители на специализираните контролни органи (чл. 5). Срокът на работа на комисията е най-много 10 работни дни, с възможно удължаване до 10 календарни дни (чл. 6, ал. 2 и 3).
• Комисията прави оглед, преглежда документите и съставя протокол обр. 16 с предложение за разрешение за ползване или за отказ (чл. 12, ал. 2).
• ДНСК издава разрешение за ползване или мотивиран отказ в срок до 5 работни дни от представянето на протокола (чл. 17, ал. 1).

Разрешението за ползване установява функционалната пригодност на строежа и в него се вписват минималните гаранционни срокове (чл. 17, ал. 2). Разходите по работата на комисията поема възложителят (чл. 11).

6. Къща от IV или V категория: удостоверение за въвеждане в експлоатация

За къща от четвърта или пета категория комисия не се назначава. Възложителят подава заявление (по образец, приложение № 1 към Наредба № 2) до органа, издал разрешението за строеж. В 7-дневен срок от постъпване на искането органът проверява комплектността на документите и издава удостоверение за въвеждане в експлоатация или мотивиран отказ. По своя преценка той може да направи и проверка на място (чл. 177, ал. 3 от ЗУТ; чл. 19б от Наредба № 2).

В удостоверението се вписват минималните гаранционни срокове, а самото то се публикува в Единния публичен регистър по устройство на територията.

Към заявлението се прилагат (чл. 19а, ал. 3 от Наредба № 2):

• документ за собственост или за право на строеж;
• окончателен доклад на лицето, упражняващо строителен надзор;
• разрешение за строеж и протокол за определяне на строителна линия и ниво – те се прилагат служебно;
• акт обр. 14 за приемане на конструкцията, когато се изисква;
• констативен акт обр. 15 по чл. 176, ал. 1 от ЗУТ;
• информация за кадастралния идентификатор на обекта;
• договорите с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура, когато са необходими;
• технически паспорт и – за новоизградена сграда – сертификат за енергийни характеристики;
• актове по специални закони, ако са условие за въвеждането в експлоатация;
• документ за платена такса, освен ако плащането е извършено по електронен път.

За част от малките строежи, които чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите допуска да се изпълняват и от строители, невписани в Централния професионален регистър, окончателен доклад не се представя, освен ако по желание на възложителя е сключен договор със строителен надзор (чл. 19а, ал. 4 от Наредба № 2). Дали това важи за вашия строеж, уточнете с главния архитект на общината.

Цялата процедура от разрешението до подаването на заявлението е описана в статията за разрешителното за строеж във Варна, а целият път на къщата – в ръководството „Как да построим къща във Варна“.

7. Какво може да спре въвеждането в експлоатация

Според чл. 178, ал. 3 от ЗУТ един строеж не се въвежда в експлоатация, когато:

• не е изпълнен в съответствие с одобрения проект и с основните изисквания към строежите, и/или не са съставени технически паспорт и сертификат за проектни енергийни характеристики;
• не са извършени мероприятията по част „Вертикална планировка“ и не е реализирано озеленяването по одобрения проект;
• не са премахнати съществуващи сгради и постройки, които са предвидени за премахване във визата за проектиране;
• не са завършени фасадите според одобрения проект;
• не е издадено разрешение или регистрационен документ за дейности с отпадъци, когато такива се изискват.

Тези причини лесно се пропускат. Къщата може да е напълно завършена отвътре, а удостоверението да бъде отказано заради неоформен двор, липсваща вертикална планировка или недовършена фасада. Сходни причини са посочени и в чл. 14 от Наредба № 2 като основание за отказ при протокол обр. 16 – към тях се добавя и липсата на документи за съответствие на вложените строителни продукти.

Вертикалната планировка е особено важна при терени с денивелация. За нея говорим по-подробно в статията за проблемите при строителство на къща край Варна.

8. Защо въвеждането в експлоатация е важно за собственика

Ползването е разрешено едва след въвеждането. Според чл. 178, ал. 1 от ЗУТ не се разрешава ползването на строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация от компетентния орган. Когато строеж от IV или V категория се ползва в нарушение на това правило, кметът на общината може въз основа на констативен акт да забрани ползването със заповед и да разпореди прекъсване на захранването с електрическа и топлинна енергия, вода, газ и други (чл. 178, ал. 6).

От този момент тече гаранцията. Според чл. 20, ал. 3 от Наредба № 2 гаранционните срокове започват от деня на въвеждането на строежа в експлоатация – с издаването на разрешението за ползване или на удостоверението. Минималните срокове са посочени в чл. 20, ал. 4:

• 10 години за новоизпълнени строителни конструкции, включително земната основа под тях;
• 7 години за хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи в неагресивна среда (в агресивна среда – 5 години);
• 7 години за вътрешните инсталации на сградите;
• 5 години за останалите строителни, монтажни и довършителни работи.

Това са минимални срокове: договорът може да предвиди по-дълги, но не и по-къси (чл. 20, ал. 2). Затова забавеното въвеждане в експлоатация означава и забавено начало на гаранцията.

9. Практически чеклист за собственика

• Уточнете категорията на строежа още преди да започне строителството – от нея зависи кой орган и какъв документ ще ви въведе в експлоатация.
• Попитайте проектанта-конструктор и строителния надзор дали при вашия строеж се съставя Акт 14.
• Поддържайте строителното досие: заверена заповедна книга, актове и протоколи, дневници, документи за вложените строителни продукти.
• Погрижете се за екзекутивната документация – тя отразява действително изпълненото при несъществени отклонения от проекта (чл. 8 от Наредба № 3).
• Сключете навреме договорите с водоснабдителното и електроразпределителното дружество – без тях заявлението може да се окаже непълно.
• Осигурете технически паспорт и сертификат за енергийни характеристики.
• Завършете фасадите, вертикалната планировка и озеленяването по проекта, преди да подадете заявлението.
• Преди да подпишете Акт 15, обиколете къщата със списък на недовършеното и го впишете в акта.
• Ако собствениците са няколко, осигурете подписите на всички или на техните пълномощници.

Източници и проверка на информацията

Информацията е проверена в действащия текст на нормативните актове към 30 септември 2026 г. Законодателството се променя, затова преди да подадете документи, уточнете изискванията при органа, който издава удостоверението.

1. Закон за устройство на територията (ЗУТ) – чл. 5а, 23, 137, 148, 169а, 176, 177 и 178
2. Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите – чл. 1–2, 4–7, 11–17, 19а–19б и 20; последно изменение – ДВ, бр. 89 от 2019 г.
3. Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството – чл. 7, ал. 3, т. 14–16 и приложения № 14, 15 и 16; последно изменение – ДВ, бр. 56 от 2017 г.
4. Закон за Камарата на строителите – чл. 14, ал. 2